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地产业唱响政策好声音品牌房企迎来窗口期

发布时间:2020-03-04 04:16:17 阅读: 来源:岩棉板厂家

央行与银监会在“十一”前出台的房贷放松新政超出市场预期。新政重新认定首套房标准以及最低七折利率等条款,给楼市注入了一剂强心针。众多开发商又开始拿涨价说事,消费者也在这种氛围下纷纷出手购房。“十一”7天的黄金周与9月的楼市相比,冰火两重天。虽然机构也是一片唱多之声,但业内人士表示,如今的房地产市场和2008年已大相径庭,新政不会改变房地产市场的走势,更不会出现房价的猛涨和普涨。

黄金周楼市明显回暖

按照新政标准,对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房,执行首套房贷政策;对已取消限购或没有限购的城市,对拥有2套及以上住房并已结清购房贷款的家庭,银行有确定首付比例和贷款利率水平的权利。新政还让2008年曾用过的七折利率优惠重出江湖。从新政重点看,更多是支持改善型住房而抑制投机需求。

新政对黄金周的各地楼市起到了催化作用,最敏感的二手房市场已经出现变化。“十一假期,别人都在微信上晒景、晒人,而我们却在晒房、晒客户。虽然非常辛苦,但看到业绩却十分开心。”北京(楼盘)某房地产中介通州新华大街营业部的小刘对记者说。据她介绍,黄金周期间二手房市场出现了今年以来少见的火热情景,中介们忙着陪同看房不亦乐乎,业主们也不约而同地或多或少提高了报价。提高报价的原因就是放松政策的出台。从易居网全国代理的销售楼盘认购数据看,今年“十一”期间成交量环比上涨100%,已经接近2013年黄金周的水平,这与惨淡的9月市场相比大相径庭。中信证券(600030股吧)也统计了10月1日到6日北京、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、杭州(楼盘)、南京(楼盘)、成都和武汉(楼盘)8个城市的销售签约情况,日均签约同比增长2.6%。

易居网中国总裁丁祖昱表示,受到限购、限贷政策放松的积极影响,楼市成交量从9月下旬开始回升,黄金周期间更加明显。“今年以来楼市成交量的下滑,除自身供需问题外,也在于消费信心极度衰竭,连正常需求的客户也因信心问题而延迟购房。而新政给这些真正有意向购房的客户群体重新树立了信心。”他对记者说。

此外,当下房产投资意愿也有所回升,交通银行(601328股吧)本周四发布的报告显示,小康家庭对当前的不动产投资指数已连续第12个月下滑,但预期不动产投资意愿指数止跌回升,从100的临界点小幅回升至102点,这是今年来该指数首次回升。

新政不会导致房价猛涨、普涨

有人把这次放松新政与2008年相提并论,特别是新政后黄金周楼市火爆的立竿见影效果,更让人联想房价会大幅抬高。对此,丁祖昱表示,新政不会导致房价猛涨,更不会出现普涨。因为很多城市的自身供求矛盾不会因为信心的改变而彻底解决。市场要持续健康稳定增长,还取决于供求关系的改善。

“如今的房地产市场已不同于2008年,新政不会改变市场的走势。”社科院金融研究所研究员易宪容也在博客中写到。他表示,如果住房市场以消费为主导,购房者支付能力十分有限,那么房价高企住房消费需求就会消失。而投资者不在乎房价,只在乎购房后有没有人来接手。所以开发商才会借新政大造房价上涨的舆论,因为只要预期转变,房价随之上涨,投资者就会涌入市场。可今天的房价已经持续上涨十几年,不少地方房价已经涨上天,供过于求随处可见。而且住房投资者手上都有存货,多数从买房者变成卖房者,而且这些投资者风险意识也在提高,不会轻易被开发商忽悠。

“目前管理层正用促民生的方式稳增长,逐渐开启政策和基本面的正循环。”中信证券房地产行业分析师陈聪认为,此次政策高明处有三点,一是不直接调整利率和首付,而变更首套房认定标准,既收到按揭贷款利率下行的结果,又起到结构性调节需求的目的;二是不扩大信贷投放,而积极推进资产证券化,放水有限但个贷投放力度加大却完全可能;三是不输血给地产企业,而给符合条件的企业“升级”融资渠道。既达到适当输血之效,又避免了投资热情的盲目提升。

七折利率或看得见摸不着

从去年底以来,商业银行的房地产按揭贷款利率持续上升。“个人按揭贷款尽管坏账率很低,但动辄长达30年的还款期还是给银行带来很大的错配风险。因此银行积极性并不高”。在中国银行(601988股吧)的四季度经济金融展望发布会上,其首席经济学家曹远征对记者说。

记者注意到,在此次放松新政中,非常重要的一项是鼓励银行业通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款的投放。对此,广发证券(000776股吧)指出,2014年按揭贷款发放速度慢,其主要原因是负债端成本不断上升,使按揭贷款的发放无利可图。而通过发放债券等方式筹措按揭贷款所需资金,将增强银行的住房贷款投放能力,盘活存量资产。

本周,商业银行陆续出台购房按揭认贷标准,兴业银行(601166股吧)明确将首套房利率由基准利率的1.05倍下调至9.5折优惠。建设银行(601939股吧)和工商银行(601398股吧)也都表示,贷款利率下限为基准利率的0.7倍,但具体还要据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定。业内人士表示,7折利率优惠恐怕很难落地,如果真的执行,那么银行就赔钱赚吆喝了。兴业银行首席经济学家鲁政委算了一笔账:按5年以上期限商业银行贷款基准利率6.55%计算,0.7倍就是4.59%,这与同期限公积金贷款利率基本相当,低于5年期政策性金融债收益率4.63%,而银行的资金成本肯定显著高于这个水平。

品牌房企迎来窗口期

不管各家商业银行怎么去执行新政,但对于房地产开发商来讲,新政确是不折不扣的大好事。“新政将推动品牌房企在四季度迎来窗口期。据我了解,保利地产(600048股吧)、华润地产等多个品牌房企,在今年黄金周期间的认购量相比去年同期已经翻了一翻以上。在当前市场回升的情况下,最大的受益者往往是品牌房企,消费者对它们提价的预期更会推动品牌房企的库存去化。对于一二线主要城市的50强、乃至100强房地产企业而言,今年四季度应该是一个收获的季节。”丁祖昱说。

在二级市场,房地产股分别在今年3月中、5月中以及6月末出现低点,此后都有15%~25%的反弹。究其原因主要是政策激励,分别是两会期间暗示限购可能放开,以及A股地产再融资重启、央行呼吁商业银行增加按揭支持力度、非一线城市开始正式陆续放开限购政策等。而本次放松新政又给房地产股带来乐观预期。本刊记者统计,从6月末至本周四,同花顺(300033股吧)的房地产开发指数已经有了30%的涨幅。

广发证券房地产行业分析师乐加栋表示,房地产行业的基本面从今年10月份到2015年一季度将会持续改善,由此而带来的板块行情将是主要投资机会。“招保万金”等大的龙头企业再次成为各家券商推荐的标的。此外,成长型房企中南建设(000961股吧)、有着转型预期的冠城大通(600067股吧)、有着京津冀一体化主题性机会的华夏幸福(600340股吧)和首开股份(600376股吧)也在多家券商的推荐之列。

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